じ‐まぱぱと申します。
今回は東南アジアのカンボジア「海外不動産投資」について、実際にエージェントと打ち合わせした内容をお伝えしたいと思います。
カンボジアといえば今年2022年の東南アジア諸国連合（ASEAN）の議長国でもありますね。
つい先日の3月20日には岸田首相とフン・セン首相が首都プノンペンで会談しており、国際秩序の根幹を守ること、南シナ海や北朝鮮拉致問題でも緊密な連携をしていくとの発表がありました。
人口は約1,600万人で日本の約１／８、面積は日本の１／２ほどの大きさです。
平均年齢が２４歳ですので、日本の高齢化社会とは違い、経済成長著しい国でございます。
そんなカンボジアの不動産投資ですが、今回、私自身は『購入見送り』となりました。
契約書に捺印する直前までいく程、本当に欲しかったのですが、最終決裁者である妻の首が縦には動きませんでした…。
投資商品としてはとても興味深く、面白い！と感じたこともありましたので、是非参考にしていただければと存じます。
面談に至った経緯
内容の前にまず面談に至った経緯ですが、単純にネット広告から照会しただけです。
友人知人の紹介とかではなく、自分でネットから問い合わせを行い、WEB面談を数回行いました。
面談したのは株式会社BEYOND BORDERSという会社で、『セカイプロパティ』という海外不動産検索サイトを運営しております。当然、初耳でした。
ワンルームマンション投資営業のイメージもありゴリゴリ営業してくるスタイルかなと思いましたが、全くそんなことはなく、落ち着いていて大変好印象の営業担当者でした。
海外不動産と謳っていますが東南アジア不動産に特化しており、同業他社が少なく、国内のような多くの競合が無いからこその落ち着きかな？って感じです。
また、同社はカンボジアに支社もあり、購入から運用、売却まで一貫したサポートをしてくれます。
専門知識も豊富で安心感もありましたね。（こんな褒めてますが私は買っていない笑）
首都プノンペンの新ランドマーク（複合商業施設）への投資
まず初めに紹介されたのはタイ、フィリピン、カンボジアのコンドミニアム物件で、それぞれのお国事情から説明をいただきます。
価格はフィリピン ＞ タイ ＞ マレーシア ＞ ＞ カンボジアという順番で、フィリピンの首都マニラやタイの首都バンコクの1等地であればマンション価格も上昇しており東京の物件とあまり変わらなかったです。
少額から始めたいとの希望を伝えるとテナント物件も紹介いただきました。
それが以下、GCオルセーマーケット（大型ショッピングモール）の1区画への投資です。
テナントイメージは以下です。
ショッピングモールの1区画を低価格で購入できるこの投資は大変興味を持ちました。以下画像のとおり、投資金額が少額です。
＄46,900＝約567万円 （現在のレート約121円とした場合）
太陽光や不動産投資の2,000万～3,000万円の感覚からすると安く感じませんか？笑
しかも賃料保証や保険などの諸費用もすべてディベロッパー負担で、利回り６～８％！
さらに、カンボジアという国自体が急成長していますので、売却時のキャピタルゲインも期待できます。
説明を受けたのは2021年の昨年末でしたが、販売初期であったこともあり通常価格よりも10％安い値段での販売でした。
完成予定である2024年6月までの建設途中にも価値が上がっていくらしく、初期購入であれば既に10％のキャピタルは得られるという内容です。
資金計画表
物件概要と購入資金計画
まずは物件概要と購入資金計画をご覧ください。
この当時は112.81円で試算していますね。
2022年3月24日現在は121円ですので、合計費用は約721万円となります。
カンボジアはUSDなんですね。
USDという点もポイントですので後から説明いたします。
しかし、円安ですね～。
代金支払いスケジュール
次に支払いスケジュールとなります。
購入代金は完成までの間で分割になります。
初回で費用な費用は当時のレート換算（1ドル＝112.81円）で約247万円が必要です。
ちなみに銀行融資も可能は可能とのことですが、
国内不動産を担保にする必要があり、残債も約40％以下の物件が好ましいとの情報です。
諸費用について
最後に諸費用についてです。
購入時諸費用は上記支払いスケジュールにも記載のとおりです。
また、固定資産税については現地スタッフが支払ってくれる代行スキームを検討しているとのことでした。
固定資産税の約5,500円くらいをカンボジアまで支払いに行くのは馬鹿らしいですからね笑
運用時諸費用の管理費・修繕積立金などは8年目まではディベロッパー負担となります。
9年目以降の諸費用総額は年間約$300かかるとのことです。
（9年目からかかる維持費用 ： 管理費・修繕費・保険・固定資産税）
セカイプロパティホームページも合わせて参考ください。
売却時のシミュレーション
以下画像は売却時利益試算表となります。
ポイントは２点となります。
① 経済成長に伴い、価格が上昇しキャピタルゲインが得られやすい ② カンボジアでUSDの積立が少額からできる
前述の資金計画で既にお伝えしておりますが、カンボジアの大手銀行でUSDより代金支払いします。
当然インカムもUSDとなり、かつ銀行金利は 1年定期4.75％！でございます。
普通、カンボジアの口座を持って、ドル積立なんてできません。
ですがこのカンボジア不動産購入をすれば、米ドルによるインカム+キャピタル+銀行金利の『ドル建てトリプル投資スキーム』ができてしまうわけです。
ここ、とても魅力的で私が惹かれたポイントでした。
為替リスクはありますが、寝かしておくだけで4.75％ですからね。
また、８年目後（ディベロッパー賃料保証後）の表面利回りは約８％程とのことでした。
９年目以降も利回り８％は期待できるものです。
リスクについて
規制や税金、実際に物件を見に行けない海外の不動産ですから、リスクもございます。
私が確認できたリスクを以下のとおり列挙しました。
- 工事の遅延、未完成のリスク
- 為替リスク
- 空室リスク
- 暴動などカンボジア情勢のリスク
- 東南アジア特有の自然災害リスク
工事の遅延、未完成リスク
工事の遅延で納期が延びることや、そもそも建設途中でプロジェクトが中止になることもあるようです。
遅延はまだしも、代金支払済みでプロジェクト中止は大きなリスクです。
よって、リスクが少ない国家プロジェクト級もしくは日系のディベロッパーが絡んでいる物件の販売が中心とのことです。
為替リスク
建設前の数年間をかけて代金を定期支払をしていくため、その時のレートで支払いをします。
日本円で支払いをする場合、2022年3月現在のように円安が進行すると当初の予定よりも多くの資金が必要となります。
逆に円高を狙って一括購入もありかもしれません。
空室リスク
マンション投資同様に、空室リスクもあります。
営業担当者曰く、大規模商業複合施設はテナントニーズは高く、空室リスクはまずないとのことでした。
ちなみに、人が集まりやすい2階フロアで、かつエレベーター、エスカレーター付近は特に需要が高いとのことです。
暴動などのカンボジア情勢リスク
カンボジアはまだまだ発展途上の国です。
治安も良いといえるわけではありません。反政府組織や武装強盗団による事件もあるとのことですので、国内情勢によるリスクは大きいものと思われます。
自然災害リスク
近年の世界的な自然災害リスクも大きいと思われます。
カンボジアは東南アジアですしスコールも多く、排水設備も不十分であることから浸水リスクもあります。（本物件は２階のため水害リスクは少ないですが）
保険の補償内容についても、しっかり確認する必要がありそうです。
まとめ
- キャピタルゲインは期待できるものの、不透明なリスクも多くある。
- 低予算で投資可能であるが、収益化できるのは引き渡し後であるため数年間は無収入。
- USDで資産運用ができる点は魅力。
- 手元資金に余裕があり、キャピタルゲインが魅力に感じれば検討の余地あり。
私個人的にはキャピタルゲインは間違いないかな、と感じたので本投資にチャレンジしたかったのですが・・・残念です。
今回もご覧いただきありがとうございました。
ご参考となれば幸いです。
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